Инвесторы, ставящие доходность на первое место и ищущие наилучший денежный возврат на вложенные средства в Дубае. Mario Costa ведёт отдельный лист проверки для клиентов, ориентированных на доходность, с акцентом на чистую (а не валовую) доходность и историю аренды — не на цифры маркетинговых буклетов.
Mario публикует рабочие диапазоны чистой доходности от аренды (после эксплуатационных расходов, комиссии агентства и простоя) по районам: JVT и JVC — 7,0–8,5%, Business Bay — 6,5–8%, Dubai Marina — 6,5–8,5%, Creek Harbour — 6,0–7,5%, Palm Jumeirah — 5,5–7%. Премия по доходности в JVT/JVC — компромисс за меньший престиж и несколько более ограниченный потенциал прироста капитала.
Эксплуатационные расходы — крупнейшая статья расходов. Однокомнатные апартаменты в Marina с заявленной валовой доходностью 7,5% падают примерно до 5,2% чистых после вычета эксплуатационных расходов 22 AED/sqft, годовой комиссии агентства 5% и поправки на один месяц простоя. В ценовой таблице Mario чистая доходность всегда стоит внизу. Если по объекту опубликована только валовая доходность — это маркетинг, а не аналитика.
JVT, JVC, Business Bay, Dubai Marina (конкретные здания, а не весь район), однокомнатные апартаменты начального уровня в Creek Harbour. Потенциал краткосрочной аренды на брендовых объектах Palm и Marina сдвигает математику вверх, но добавляет управленческую сложность, поэтому Mario разбирает математику краткосрочной аренды отдельно.
Реальные эксплуатационные расходы за sqft, утверждённые RERA для конкретного здания, а не среднерайонные. Срок размещения арендатора (обычно 30–60 дней для готовых объектов в Marina и Creek). Качество управления зданием (Mario ведёт ранжированный список и не рекомендует здания нижнего уровня даже при привлекательной доходности). Расчёт чистой доходности с реалистичным простоем (минимум один месяц в год) и комиссией агентства 5%.
Любое сотрудничество начинается с 30-минутного звонка для понимания ваших целей, бюджета и сроков. Без презентаций и давления.