Всё, что необходимо знать до покупки недвижимости в Дубае.

Да — и не только покупать. Иностранцы могут владеть недвижимостью на правах полной собственности в специально отведённых зонах Дубая с теми же юридическими правами, что и граждане ОАЭ. Свидетельство о праве собственности выдаётся Dubai Land Department непосредственно на имя покупателя. Никакого местного партнёра, спонсора или холдинговой структуры не требуется.

Зоны полной собственности охватывают большинство ключевых инвестиционных районов: Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills, Creek Harbour, Emaar Beachfront и десятки других. Приблизительно 80% инвестиционного фонда города расположен в зонах полной собственности.

В Дубай есть никакого налога на доходы физических лиц, налога на прирост капитала и ежегодного налога на имущество. Единовременный сбор DLD за перерегистрацию составляет 4% и уплачивается при покупке, а также небольшие ежегодные эксплуатационные расходы на общую инфраструктуру. На этом всё.

Для международных инвесторов, привыкших платить налог на доход от аренды и налог на прирост капитала при выходе, это кардинально меняет чистую доходность вложений в недвижимость.

Да, с двумя уровнями в зависимости от суммы вложений:

• AED 750 000+: Возобновляемая резидентская виза на 2 года.
• AED 2 000 000+: 10-летняя золотая виза ОАЭ, распространяемая на супругу/супруга, детей и родителей.

Golden Visa — это вариант, на который ориентируется большинство международных инвесторов. Многократный въезд, право спонсировать членов семьи, отсутствие требований к минимальному сроку пребывания. Costa Global Capital сопровождает подачу заявления на визу параллельно со сделкой по недвижимости.

Четыре причины, по которым международный капитал устремился в Дубай с 2021 года:

1. Чистая доходность, недостижимая для европейских городов. 5–6,5% чистой доходности здесь. London, Paris, Berlin, Milan дают 2–3% чистой доходности после налогов.
2. Рыночная инфраструктура под государственной защитой. Каждая сделка, каждый застройщик, каждый брокер — зарегистрированы и отслеживаются через DLD и RERA.
3. Налоговая нейтральность. Никакого налога на доход, прирост капитала или состояние — сильное преимущество для состоятельных семей, переезжающих из юрисдикций с высоким налогообложением.
4. Демографический попутный ветер. Рост населения, приток бизнеса из России, Европы, Индии, Китая и правительство, открыто нацеленное на 20 миллионов туристов в год.

Oqood — арабское слово, означающее «контракты». Это официальная система регистрации сделок с объектами на стадии строительства от Dubai Land Department. При покупке на стадии строительства ваш договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в системе Oqood в течение 60 дней. Это создаёт юридическую запись о вашем праве собственности, защищает вас от продажи того же объекта другому покупателю и является документом для получения свидетельства о праве собственности по завершении строительства.

Никогда не совершайте покупку объекта на стадии строительства без подтверждения регистрации в Oqood.

Планы различаются в зависимости от застройщика, но типичная структура такова:

• Задаток при бронировании: 5–10% при бронировании.
• В ходе строительства: поэтапные платежи, как правило ежеквартальные.
• При передаче объекта: итоговый платёж, как правило 30–40%.
• Планы оплаты после передачи объекта: Расширенные планы оплаты на 1–3 года после передачи объекта у ряда застройщиков — вы начинаете зарабатывать на аренде, пока ещё платите.

Ключевое преимущество: эффективность капитала. Вы сохраняете ликвидность, используете один и тот же капитал в нескольких сделках и проходите кривую роста стоимости от запуска до передачи объекта.

Да — это называется вторичная перепродажа объекта на стадии строительства, или перепродажа с NOC застройщика. После оплаты определённого процента (как правило, 30–40%) вы можете запросить у застройщика сертификат об отсутствии возражений и продать объект до его передачи. Многие инвесторы намеренно выстраивают сделки именно так и никогда не принимают физической передачи объекта. Поскольку в Дубае нет налога на прирост капитала, весь доход остаётся у вас.

Наиболее зарекомендовавшие себя и стабильно надёжные застройщики Дубая:

• Emaar Properties — эталон отрасли. Публичная компания с безупречным послужным списком по завершению проектов.
• Aldar Properties — ведущий застройщик Абу-Даби, теперь активный в Дубае.
• Nakheel — застройщик Palm Jumeirah. Государственная поддержка.
• Meraas — застройщик с государственным участием, создавший Bluewaters и City Walk.

Для тех, кто покупает впервые, я настоятельно рекомендую начинать с застройщиков первого уровня. Дополнительная уверенность, которую даёт их послужной список, стоит больше, чем несколько более низкая цена входа от менее известного имени.

Да. Банки ОАЭ кредитуют как резидентов, так и нерезидентов, но условия различаются:

• Резиденты ОАЭ: до 80% LTV при покупке первого объекта стоимостью до AED 5M.
• Нерезиденты: LTV, как правило, ограничен 50–60%.
• Срок: сроком до 25 лет.
• Коэффициент долговой нагрузки: совокупный ежемесячный долг не может превышать 50% валового ежемесячного дохода.

Преимущества покупки за наличные: более быстрые сделки, более сильная переговорная позиция, отсутствие затрат на проценты, доступ к закрытым объектам.

Преимущества ипотеки: эффективности капитала. Кредитное плечо усиливает доходность. Ставки в Дубае (4,49–5,25%) конкурентоспособны. Объект с валовой доходностью 6–7%, профинансированный по ставке 4–5%, генерирует положительный кэрри с первого дня.

DBR — это Коэффициент долговой нагрузки — норматив Центрального банка ОАЭ, ограничивающий совокупные ежемесячные выплаты по долгам до 50% валового ежемесячного дохода. Самая распространённая причина отказа в ипотеке или снижения её суммы. Рассчитайте его до подачи заявки.

Валовая доходность в настоящее время составляет 5–9%. Но важна именно чистая:

• Валовая доходность: 6–8% в хорошо расположенных апартаментах среднего сегмента.
• Эксплуатационные расходы: 0.5–1.5%.
• Комиссия за управление недвижимостью: 10–20% от годовой арендной платы.
• Техническое обслуживание и мелкий ремонт: 0,5% от стоимости объекта ежегодно.
• Поправка на простой: 4–6 недель в год.
• Чистая доходность (реалистичная): 5–6.5%.

В Дубае нет налога на доходы физических лиц и налога на прирост капитала. Со стороны ОАЭ 100% дохода от аренды остаётся у вас. Если вы являетесь налоговым резидентом в другой стране, у вас могут возникнуть обязательства по отчётности в вашей юрисдикции — проконсультируйтесь с местным налоговым советником. Но со стороны Дубая доход не облагается налогом.

В Дубае сложилась зрелая, профессиональная отрасль управления недвижимостью. Надёжный управляющий занимается поиском арендаторов, регистрацией EJARI, сбором арендной платы, техническим обслуживанием и ежегодными продлениями — как правило, за 5–10% годовой арендной платы. Мы рекомендуем проверенных партнёров напрямую.

1. Выбор объекта — согласуйте с вашим консультантом.
2. Переговоры — согласуйте цену и условия.
3. MOU (Форма F) — обе стороны подписывают в течение 1–2 дней. Депозит 10% удерживается в доверительном управлении.
4. Заявка на получение NOC — продавец обращается к застройщику.
5. Оценка для ипотеки — при ипотечной сделке.
6. Запись на передачу объекта — обе стороны в офисе доверительного управления DLD.
7. Правоустанавливающий документ выдан — в тот же день.

От начала до конца: 2–4 недели для покупателей за наличные, 4–8 — для ипотечных покупателей.

MOU (Форма F) — типовое соглашение о купле-продаже, применяемое в каждой сделке в Дубае. Юридически обязывающий документ: при его подписании покупатель вносит обеспечительный депозит в размере 10%. Если покупатель отказывается без обоснованной причины — депозит остаётся у продавца. Если отказывается продавец — он обязан вернуть покупателю двойную сумму депозита.

EJARI — официальная система регистрации договоров аренды под управлением RERA. Каждый договор аренды должен быть зарегистрирован — это требование закона. Без EJARI арендаторы не могут подключить коммунальные услуги или подать обращение в Центр урегулирования арендных споров.

В Дубае действуют специализированные органы по разрешению споров: Центр урегулирования арендных споров (арендодатель — арендатор), механизм рассмотрения жалоб RERA (споры с застройщиками) и суды Дубая (крупные гражданские дела). По международным меркам споры здесь, как правило, рассматриваются достаточно эффективно.