Investitori orientati al rendimento in cerca dei migliori ritorni cash-on-cash di Dubai. Mario Costa tiene un foglio di due diligence separato per i clienti orientati al rendimento, focalizzato sul netto (non sul lordo) e sullo storico locativo, non sui numeri del brochure di marketing.
Mario pubblica i range operativi del rendimento netto da locazione (dopo spese condominiali, agenzia e sfitto) per comunità: JVT e JVC 7,0-8,5%, Business Bay 6,5-8%, Dubai Marina 6,5-8,5%, Creek Harbour 6,0-7,5%, Palm Jumeirah 5,5-7%. Il premio di rendimento in JVT/JVC è il compromesso per un minor prestigio e un potenziale di rivalutazione del capitale leggermente più debole.
Le spese condominiali. La singola voce di costo più elevata. Un monolocale a Marina quotato al 7,5% lordo scende a circa il 5,2% netto una volta detratte le spese condominiali di AED 22/sqft, la commissione annuale d'agenzia del 5% e l'indennità di sfitto di un mese. Il foglio prezzi di Mario mostra sempre il netto in fondo. Se un immobile riporta solo il rendimento lordo, è marketing, non analisi.
JVT, JVC, Business Bay, Dubai Marina (edifici specifici, non l'intera comunità), monolocali di fascia d'ingresso a Creek Harbour. Il potenziale di affitti brevi sulle unità branded di Palm e Marina sposta i calcoli verso l'alto ma aggiunge complessità gestionale, quindi Mario analizza separatamente i calcoli degli affitti brevi.
Spese condominiali reali approvate da RERA per sqft per lo specifico edificio, non la media della comunità. Tempistica di collocamento dell'inquilino (tipicamente 30-60 giorni per immobili pronti a Marina e Creek). Qualità della gestione dell'edificio (Mario mantiene un elenco per livelli e non raccomanda edifici di fascia bassa nemmeno a rendimenti attraenti). Calcolo del rendimento netto con sfitto realistico (minimo un mese l'anno) e commissione d'agenzia del 5%.
Ogni conversazione inizia con una chiamata di 30 minuti per comprendere obiettivi, budget e tempistiche. Nessun discorso di vendita, nessuna pressione.