Inversores que priorizan la rentabilidad en busca de los mejores rendimientos cash-on-cash de Dubai. Mario Costa elabora una hoja de diligencia separada para clientes orientados a la rentabilidad, centrada en la cifra neta (no bruta) y en el historial real del alquiler, no en las cifras del folleto de marketing.
Mario publica las horquillas de trabajo de rentabilidad neta del alquiler (tras gastos de comunidad, agencia y vacancia) por comunidad: JVT y JVC del 7,0 al 8,5%, Business Bay del 6,5 al 8%, Dubai Marina del 6,5 al 8,5%, Creek Harbour del 6,0 al 7,5%, Palm Jumeirah del 5,5 al 7%. La prima de rentabilidad en JVT/JVC es el precio a pagar por menor prestigio y un recorrido de revalorización de capital ligeramente inferior.
Gastos de comunidad. La partida más importante. Un apartamento de 1 dormitorio en Marina anunciado al 7,5% bruto cae aproximadamente al 5,2% neto una vez deducidos los gastos de comunidad de AED 22/sqft, la comisión anual de agencia del 5% y la vacancia de un mes. La hoja de precios de Mario siempre muestra la cifra neta al final. Si un inmueble solo publica la rentabilidad bruta, es marketing, no análisis.
JVT, JVC, Business Bay, Dubai Marina (edificios concretos, no la comunidad entera), unidades de 1 dormitorio de tramo de entrada en Creek Harbour. El potencial de alquiler a corto plazo en unidades de marca en Palm y Marina eleva las cifras, pero añade complejidad de gestión, por lo que Mario analiza la matemática del alquiler a corto plazo por separado.
Gastos de comunidad reales aprobados por RERA por sqft para el edificio concreto, no la media de la comunidad. Plazo de captación de inquilino (habitualmente de 30 a 60 días para inmuebles listos en Marina y Creek). Calidad de la gestión del edificio (Mario mantiene una lista por niveles y no recomienda edificios del nivel inferior aunque ofrezcan una rentabilidad atractiva). Cálculo de rentabilidad neta con vacancia realista (mínimo un mes al año) y comisión de agencia del 5%.
Toda conversación comienza con una llamada de 30 minutos para conocer sus objetivos, presupuesto y plazos. Sin presentaciones comerciales ni presión.