Investisseurs axés sur le rendement en quête des meilleurs retours cash-on-cash de Dubaï. Mario Costa tient une feuille de diligence séparée pour les clients axés sur le rendement, centrée sur le net (non le brut) et le bilan locatif, non les chiffres des brochures marketing.
Mario publie les fourchettes de travail pour le rendement locatif net (après charges, honoraires d'agence, vacance) par quartier : JVT et JVC 7,0 à 8,5 %, Business Bay 6,5 à 8 %, Dubai Marina 6,5 à 8,5 %, Creek Harbour 6,0 à 7,5 %, Palm Jumeirah 5,5 à 7 %. La prime de rendement dans JVT/JVC est la contrepartie d'un moindre prestige et d'un potentiel d'appréciation du capital légèrement plus faible.
Les charges. Le poste de coût le plus important. Un 1 chambre à Marina affiché à 7,5 % brut tombe à environ 5,2 % net une fois déduites les charges de 22 AED/sqft, les honoraires d'agence annuels de 5 % et la provision d'un mois pour vacance locative. La fiche tarifaire de Mario indique toujours le net en bas. Si un bien n'affiche qu'un rendement brut, c'est du marketing, non de l'analyse.
JVT, JVC, Business Bay, Dubai Marina (bâtiments spécifiques, non l'ensemble du quartier), unités 1 chambre d'entrée de gamme à Creek Harbour. Le potentiel de location courte durée sur les unités de marque Palm et Marina fait monter les calculs mais ajoute de la complexité de gestion — Mario présente donc les calculs de location courte durée séparément.
Charges RERA approuvées réelles par sqft pour le bâtiment spécifique, non la moyenne du quartier. Délai de mise en location (généralement 30 à 60 jours pour les biens prêts à Marina et Creek). Qualité de la gestion de l'immeuble (Mario maintient une liste par niveau et ne recommande pas les immeubles du niveau inférieur même à un rendement attractif). Calcul du rendement net avec une vacance réaliste (un mois par an minimum) et 5 % d'honoraires d'agence.
Chaque entretien débute par un appel de 30 minutes pour cerner vos objectifs, votre budget et votre calendrier. Sans argumentaire de vente, sans pression.