Renditeorientierte Investoren auf der Suche nach Dubais stärksten Cash-on-Cash-Erträgen. Mario Costa führt ein separates Due-Diligence-Blatt für Renditenmandanten, fokussiert auf Netto (nicht Brutto) und Vermietungs-Track-Record, nicht auf Marketingbroschüren-Zahlen.
Mario veröffentlicht die aktuellen Nettomietrendite-Spannen (nach Nebenkosten, Makler, Leerstand) nach Quartier: JVT und JVC 7,0–8,5 %, Business Bay 6,5–8 %, Dubai Marina 6,5–8,5 %, Creek Harbour 6,0–7,5 %, Palm Jumeirah 5,5–7 %. Der Renditezuschlag in JVT/JVC ist der Kompromiss für weniger Prestige und ein etwas schwächeres Kapitalwertsteigerungspotenzial.
Nebenkosten. Die mit Abstand größte Einzelposition. Ein Marina-1-Zimmer mit 7,5 % Brutto sinkt auf rund 5,2 % Netto, sobald AED 22/sqft Nebenkosten, 5 % jährliche Maklergebühr und ein Monat Leerstandsrückstellung abgezogen werden. Marios Preisblatt zeigt Netto immer unten. Wenn eine Immobilie nur die Bruttomietrendite veröffentlicht, ist das Marketing, keine Analyse.
JVT, JVC, Business Bay, Dubai Marina (spezifische Gebäude, nicht das gesamte Quartier), Creek Harbour Einstiegstier 1-Zimmer. Das Kurzzeitvermietungspotenzial bei Palm- und Marina-Markeneinheiten verbessert die Rechnung, fügt aber Verwaltungskomplexität hinzu – weshalb Mario die Kurzzeitvermietungs-Rechnung separat durchgeht.
Tatsächliche, von RERA genehmigte Nebenkosten pro sqft für das konkrete Gebäude, nicht der Quartiersschnitt. Vermittlungszeitraum für Mieter (üblich 30 bis 60 Tage für Bestandsobjekte in Marina und Creek). Qualität der Gebäudeverwaltung (Mario führt eine Tier-Liste und empfiehlt Gebäude der untersten Klasse auch bei attraktiver Rendite nicht). Nettomietrendite-Kalkulation mit realistischem Leerstand (mindestens ein Monat pro Jahr) und 5 % Maklergebühr.
Jedes Gespräch beginnt mit einem 30-minütigen Telefonat, um Ziele, Budget und Zeitrahmen zu verstehen. Kein Verkaufsgespräch, kein Druck.